截至2014年2月，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，占总人口的14.9%。2011年我国60岁以上的老年人为1.78亿，预计2015年我国60岁以上的老年人为2.21亿。按照平均一年增加860万人的速度，估计2021—2030年我国老龄人口将超过3亿。如此大的养老负担，“以房养老”保险的推出具有一定的现实意义。

近日，证监会起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），将使“以房养老”这个探讨了十年的话题变为可能。并且此次试点工作将在北京、上海、广州和武汉四个城市展开。

北京：专家认为细则制定至关重要 保险产品研发尚需时间

新华网记者就“以房养老”保险试点的实施现状采访了3位保险、经济领域专家，以及4家保险公司，专家称“以房养老”保险是市场行为，需要谨慎对待。保险公司均称此款“以房养老”保险产品正待研发。

专家提醒“以房养老”需谨慎 称此保险为市场行为

国家理财规划师专业委员会秘书长刘彦斌在接受新华网记者采访时表达了他的个人观点：“‘以房养老’保险这个产品本身并没有问题，但是并不符合中国人‘养儿防老’的传统养老思想。据我所了解，保险公司并不会给到投保人很高的利润收入，其中70年的产权并不是主要问题，所有的商品房都有这个问题，国家未来也会延长土地的使用权限。以房养老保险最重要的问题在于中国人的生活习惯以及文化理念并不适合这个险种的推广。

中国社会科学院财经院研究员、宁波大学公共管理研究所所长张慧芳在接受新华网记者采访时表示：“‘以房养老’保险是一种市场行为，不是政府行为。‘以房养老’保险推出的困难点有三：其一为由于我国根深蒂固的传统养老方式“靠儿不靠房”，让以房养老的推行困难重重；其二为制度问题即土地使用权限的问题，如果房屋产权已经到期，那么到时保险公司如何给老人支付养老保险金？相关细则并没有制定；其三是房价的不可控性，目前地方的房价波动较大，如果未来房价跌了，那么亏损的部分由谁来承担？”

北京工商大学经济学院经济研究中心主任周清杰对新华网记者表示：“‘以房养老’保险应以市场选择为主，国家不应该过多的参与。如果市场有需求，对企业发展有利，自然银行、保险公司以及其他的金融机构都会加入，此时保监会即使不发红头文件，那么‘以房养老’也会实行。目前的状况在于市场是否已经成熟，市场的成熟包括两个方面：一个方面是需求角度的成熟，即人们的思想观念有没有转换，‘以房养老’的观念是否成型。另一个方面是供给角度的成熟，这关系到银行、保险公司的规模、效率，以及外部相应法律法规的制定。可以说以房养老不是一蹴而就的，是需要接受市场考验的。”

“以房养老”保险品种并未上市 保险公司持中立态度

在对专家进行了采访之后，记者拨打了幸福人寿、平安人寿、中美大都会、合众人寿4家保险公司的电话，均表示有关“以房养老”的保险产品目前正在研发之中，什么时候上市还不能确定。

在此前的采访之中，幸福人寿相关人士表示，在产品设计方面，并不是所有房产都可以参与“以房养老”，要考虑很多因素，包括房子的实际价值、使用年限、房价趋势、房子本身能否上市交易、产权是否清晰等，此外还涉及“变现会产生哪些损失，评估会有哪些费用，房价跌涨的相应措施，老人如果突然不想继续抵押了，退出机制如何制定等，这些细则都在研究中。

另外合众人寿也曾公开表示：各国政府在开展反向抵押养老保险的顶层设计时，都是以政府支持加市场化运作的模式，既保证项目的公益性质和可持续性，又最大限度发挥了市场的作用。

对于保险公司而言，存在风险在于：1、老人去世后，70年产权马上到期，房子贬值；2、假如未来房价大跌，房子贬值；3、房子质量太差，保险公司要承担维修，折旧的风险。而对于投保人而言，可能保险公司给予的房产估值比较低。或者房屋抵押后，投资其他产品可能受益更高。

“以房养老”保险试点无论是对投保人而言亦或是对保险公司而言都有很长的路要走，需要静观后续发展。

上海：“以房养老”试点艰难前行

此前，民政部部长、全国老龄委副主任李立国在2013中国老龄事业发展高层论坛上介绍说，2013年我国老年人口将突破2亿，2025年将突破3亿，2034年则将突破4亿，这为我国应对老龄化提出了严峻挑战。毫无疑问，“以房养老”在老龄化市场背景下又将成为人们热议的焦点话题之一。

以房养老：并非第一次试水

前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。同策咨询研究部总监张宏伟认为，其背后原因有以下几点：

银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。这么苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。

由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念短期难以改变。具体做法未明确，也没有向民间资本开放，养老群体不敢贸然“以房养老”。房产资产如何估值？房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？现阶段还没有统一的公开的标准。

现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关注的话题。配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

保险企业：风险与机遇并存

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向新华网记者表示：在“以房养老”领域，本身存在“硬伤”，即人口长寿风险，这在短期内还无法解决。随着生活条件的越来越好，人的寿命越来越长。保险公司届时能否如期将房子变卖转化成收益，存在养老人口后续安置的重要牵制。在养老保障比较充备的国家，这一点不是太大的难题。但在国内多数人的养老保障并不足以维持基本生活，届时收房难免遇到人性困局。随着国内人口老龄化趋势越来越明显，不能如期收回的个案很可能成为普遍案例，保险公司是否有足够能力应对值得考量。

其次，国内未来房屋价值存在重大不确定性。在稳定的经济环境和私有体制下，一栋物业的未来价值是可以大致评估的。但国内处于改革拐点期，房地产市场也面临局部风险，公开数据显示，近10年的人口出生率的趋势是缓步下降的，需求的规模会缩减。而房子20年后或将不再值钱。

最后，土地使用权到期风险。目前国内居住土地出让期限为70年，未来土地使用权到期后没有明确的处理方案。后是否还需要补交土地出让金，存在不可测性。这是售价之外的，另一层重要市场变现价格变数。”

在这种背景下评估20年后的房价本身具有相当的难度，评估价格和实际偏差可能会很大。这些因素不可避免的驱动保险企业保守评估未来房价，即将价格做低评估。比如将现市值600万的房产评估成400万，甚至更低，并要在这个基础上做出保险公司自己的盈利。那就意味着可以提供给抵押人的养老费用进一步缩水。

即便排除掉土地使用权到期风险，“自我理财养老”概念也会在投资理财市场的帮助下，排挤“以房养老”空间。简单一点来说，如果个人将价值600万元的房屋变现，进行年收益率在6-8%的理财投资。在同等居住条件下可以租住12万元/年的房屋。个人可开支生活费用在24-36万元/年，而且无论何时终老，自己始终有600万元可以变现的投资资金防备不测。即便终老之后，也仍有600万元的结余。因此，从经济角度看，保险公司提供的养老金若不能大幅超过24-36万元/年的生活费用，个人不会选择以房养老。

在房价处于低谷，未来持续上涨明确的前提下，保险公司才有承接业务的信心。现在显然不是洼地，楼市经过多年疯涨后已经进入绝对高位，市场也已经开始出现进入周期性调整的迹象。“以房养老”在这种背景下亮相，能够跟市场达成的共赢面非常窄，其处境相当尴尬。

养老市场：亟需规范与完善

尽管中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在，短期内养老产业、养老地产政策频发，鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展，但是，从现阶段来讲，“以房养老”仍然是处于探索阶段，即使“以房养老”试点在明年有了具体操作办法，但是，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。由此，同策咨询研究部总监张宏伟以下几点建议：

完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体通过“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。

逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以以资产管理公司名义对于“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。

现有住宅房屋产权70年到期之后如何处理相关问题，使“以房养老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限，可以增强“以房养老”方式的市场参与活力，使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。

重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量。在新建、改建养老地产项目，新增床位使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有新建、改造完成的机构养老项目床位陷入“空置”的窘境。同时，重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量，让“以房养老”群体真正享受到这样养老方式为自己带来的便利性、舒适性等服务。

推广新式的养老观念，改变传统观念显得非常关键。通过推广新式的养老观念，让更多的家庭、老年群体对于“以房养老”有一个新的认识，以此逐步打开“以房养老”市场。

广州：“以房养老”前景利弊难辨

事实上，关于“以房养老”的历史由来已久，受制于整个国内的环境，人口老年化的进一步加剧，未来养老就显得财力不足。所以就出现了“以房养老”这种模式。据新华网记者在广州的采访表明广州试点时间尚未确定。

以房养老的核心问题

资料显示，住房反向抵押养老保险是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式，是一个西方国家早已出现的险种。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此被称作“倒按揭”或“以房养老”。

而对于“以房养老”的前景则利弊难辨，广东中原地产代理有限公司黄韬表示，对于国家出台这样的措施，总体还是比较看好的，但是在执行的过程中需要考虑的比较多的就是受众的观念和产品设计问题。

其续称，对于经营主体的保险公司而言，可能在这项政策实行的过程中，最重要的是怎么做和愿不愿意做的问题，如果做的话，怎么去实施，这是比较关键的。因为一二十年后房地产形势是在不断发生变化，当然房屋的评估价值也是在不断变化。

对此，有险企负责人认为，保险公司参与的积极性可能不会高，因为拿到的不是现金流，而且房子这种固定资产不如现金可控，无法投入其他渠道去增值，更何况房产未来难言是贬值还是增值，因此险企参与更有赌博的意味在里面。

基于此，“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置住房。2007年出台的《物权法》虽然规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但目前并没有任何规定能够明确，70年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿，如果存在续期费，这对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。

经纬行研究中心也表示，以房养老在美国、英国等国家已发展成熟。在老龄化日趋严重的今天，以房养老不失为养老模式的一种新尝试。但国内由于传统养老观念的根深蒂固、住宅70年产权等因素的制约，短时间内难以在大范围开展并普及。后续仍需完善相关政策法规、建立有效风险分担机制、市场与政府共同参与才能更好地将以房养老模式推广开来。

据悉，最早实行“以房养老”的金融机构要属中信银行，在2011年10月，中信银行在国内率先公布实施“以房养老”方案，考虑到风险的防控和按揭到期后的退出问题，该行的“养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于处置，贷款期限也不得超过10年。并且，贷款利息按照银行基准利率执行，意味着10年的贷款利息也价值不菲。

广州试点时间尚未确定

此次“以房养老”保险试点区域也包含广州，事实上，“以房养老”在广州地区的实施，最早要追溯到4年前，2010年，广州市政府下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》中明确提出，要探索发展住房反向抵押养老保险。

根据意见，广州市将加快发展商业养老、医疗、健康保险，完善社会保障体系。其中要“推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。”支持符合资格、条件的商业保险公司开展企业年金业务。鼓励保险公司开发和经营保障程度更高的养老保险产品，弥补社会保险供给的不足，满足居民更高层次的养老保障需求。

据业内人士彼时介绍，住房反向抵押养老保险是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式，是一个西方国家早已出现的险种。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此被称作“倒按揭”或“以房养老”。

不过，意见并未对这种“以房养老”的保险产品提出具体的时间表，只是提出了要“充分发挥商业保险对健全和完善多层次社会保障体系的重要作用，满足广州市群众多层次社会保障需求。推动实现社会保险与商业保险优势互补，不断拓宽养老和医疗保障覆盖面，提高保障程度。”

武汉：“以房养老”险种各大保险公司尚未落实

武汉作为首批四个试点城市之一，为了深入了解“以房养老”保险在武汉的进展情况，新华网记者走访了相关部门及各个保险公司，均表示未收到相关通知。

湖北保监会：暂未收到上级具体通知

湖北保监会宣传部工作人员表示，他们也是通过媒体获知将在武汉试点“以房养老”保险的消息，湖北方面还没有收到上级部门下发的相关通知和文件，也没有收到总局给保险公司下发的《征求意见稿》，目前此事可能只由上级部门在进行计划和运作。